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    今年,开发商少卖8000万平米的房子!经济学家:房价“先上后

    发表时间:2020-08-17 11:35:13  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

    文章来源:蓝白观楼市

    房地产行业的规模,要看两个指标,一个是销售额,另一个是销售面积。

    销售额代表了楼市的“吸金能力”,销售面积代表了房地产的“体量”。

    回顾过去几年的走势,只要这两个指标出现反弹,终端房价必然会水涨船高,这是典型的“正相关”。

    2014开年,商品房销售面积增速转负,下行压力逐渐加大,降价潮开始由杭州、温州向其他城市蔓延。

    2015开年,销售额增速触及-16.3%的低点后开始反弹,全年增长6.5%,从3月到9月,央行累计降息3次,降低了75bp,全面降准2次,下调150bp。

    这次由深圳引领,北京、上海、广州也纷纷启动,环京、环沪、二线省会城市的房价蓄势待发。

    到了2016年,销售额增速进一步升至22.5%,地王频出,楼市四小龙横空出世,二三线城市房价一路上扬,到2016年9月,分别同比上涨14.9%和6.8%。

    2017年,在高基数和政策趋紧环境下,销售再度增长7.7%,年销售面积首次达到17亿平方米,房价上涨开始扩散到三线以下城市。

    2018、2019年,销售额保持在15万亿左右、销售面积维持在17亿平米左右,两大指标走稳后,房价也很平稳。

    因此,我们可以得出一个结论:销售额、销售面积就是房价的“先行指标”。

    如果用这个方法,今年的房价走势又会如何演绎?

    中泰证券经济学家梁中华8月16日发布研报指出:尽管短期房地产数据向好,但房地产市场恐怕难以实现真正的持续复苏。

    逻辑如下:

    1,以房地产销售为例,前3个月总共只卖了2.2亿平米的房子,而去年同期是卖了将近3亿平米,这样算来,今年开发商少卖了8000万平米的房子。

    2,如果房地产行业要保持3亿平米的体量,少卖的8000万平米房子,必须要在之后几个月找补回来。

    3,5月和7月的单月销售面积增速达到了两年来最高,但是,今年前7个月的销量,仍然比去年同期低5.8%,这部分丢掉的销量,压力全在下半年。

    4,但是,今年就业形势有目共睹,外贸、零售、制造业、实体经济都还没有恢复到巅峰水平,相应的居民收入也会受到影响,加上调控保持了难得的“毅力”,接下来销售面积、销售额很难持续增长。

    通过以上的逻辑推导,梁中华预计:销售和投资的强劲可能都会遇到阻力,房地产市场的走势会先上后下。

    该怎么理解房价会“先上后下”?

    蓝白有两点看法。

    从时间线来看,9月、10月可能会成为降价月份。

    历年房地产都有“先扬后抑”的季节性规律。

    3-5月份,各行各业复工,银行信贷额度充裕,房企融资压力减小,不少被压制的购房需求开始释放,楼市“小阳春”随之产生。

    但是,8月份之后,在三季报和年报的压力下,回款就成了地产商的当务之急,只有通过降价,才能实现“资金流高周转”。

    因为少卖了8000万平米的房子,今年可能会表现的更加明显。

    各大房企如果想保持规模,想保住市场份额,要把今年少出来的8000万平米房子卖出去,就必须通过降价、促销、保量的手段来卖房,所谓的“金九银十”,一些位置偏远、楼层一般、户型不佳的房子,会成为降价的主力军。

    从城市维度来看,一二线停涨后,三四线压力更大。

    今年楼市有个显著的特点,“热钱”全往一二线涌入。

    仅拿最近几个月来说,在深圳,1191人抢5套房,中签率0.42%,即便认筹被叫停后,购房者还蹲在售楼部前的花坛迟迟不愿离去。

    6月的上海,又一超高总价豪宅项目开盘即告售罄,单套房源总价860万元起,最高超过6000万元,仍未能阻挡购房者抢房热情。

    在苏州,上个月销售面积148万平方米,环增132.94%,同比上升108.59%,上半年总成交面积比去年同期增长了27.38%。

    正因为一二线的房价表现尤其突出,从7月份至今,杭州、宁波、南京、东莞、深圳多地收紧了调控,诸如限购、限贷、限售等措施又被拿到了台面上,甚至比以往更严。

    热点城市被严控后,房价停涨是大概率事件,这种情况下三四线更易被“误伤”。

    原因很简单,资金是流动的,就像水一样,哪里门槛低,哪里有价值便涌向哪里。

    因为调控加码,大量的“热钱”被困在一二线里出不来,三四线以下的小县城没了棚改支撑,房产又没有任何价值可言,人口常年流出,产业基础不足,接下来可能会成为梁中华所谓“房价先上后下”的地方。

    责任编辑:房产论坛